Похоже, не сбудутся чаяния арендодателей, ожидающих характерного осеннего скачка цен на рынке недвижимости. Стоимость рентных квартир падает, хоть и не значительно, и даже привычный сентябрьский наплыв студентов и трудовых мигрантов в крупные города не в состоянии радикально изменить ситуацию.

Осенний скачок цен в столице был явлением характерным и стабильным на протяжении многих лет. У «высокого сезона» аренды были свои неписаные правила: наплыв желающих гарантировал сокращение времени экспозиции квартир до фантастически приятных для собственника сроков (квартиры буквально «улетали» в день подачи объявления) и провоцировал рост цен на 15-20%, а в некоторых случаях, при особо удачных параметрах квартир, и на 30%.

Сегодня характерные осенние подвижки рентного сектора откорректированы необычностью ситуации на рынке недвижимости в целом. Предложение значительно превышает спрос. Мы обсудили с экспертами рынка вероятность сезонных перемен – вырастут ли цены на аренду в сентябре в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах страны?

В преддверии «высокого сезона»

За последний год арендные ставки в столице снизились, хоть и не существенно. Ниже приведены таблицы, предоставленные Департаментом аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». Из приведенных данных видно, как снижались ставки по всем категориям квартир во всех столичных округах.




На cian.ru в августе 2016 года есть сразу несколько бюджетных предложений. В частности, таким можно считать однокомнатную квартиру без мебели на 13-м этаже 14-этажного дома в Южном Бутово, в 12 минутах езды от метро «Бульвар Дмитрия Донского». Квартира сдается по цене 17 тысяч рублей в месяц, при этом собственник готов «завезти туда холодильник и кухонную мебель».

В десяти минутах езды от метро «Петровско-Разумовская», в районе Западное Дегунино (Коровинское шоссе, 29а), можно снять однокомнатную квартиру на 3-м этаже 5-этажного дома за 18 тысяч рублей. Жилье укомплектовано  «бабушкиной мебелью», в минимальном объеме представлена бытовая техника, зато в квартире есть балкон.

Еще в пределах кольцевой линии метрополитена столицы экспонируется однокомнатная  квартира на 4-м этаже сталинского 6-этажного дома всего за 26 000 рублей. Описание вдохновляет: «Сдается чистая, светлая квартира, высокие потолки 3,2 м, красивые большие окна во двор, тихий двор со сквером и детской площадкой. Квартира полностью меблирована».

Итак, на рынке иногда мелькают варианты по весьма привлекательным ценам, о которых до кризиса никто и не слышал. Но, как известно, единичные случаи – это лишь «исключения, подтверждающие правило» и ориентироваться следует не на них, а на среднестатистические показатели на рынке.

Что готовит осень?

Андрей Коптелов, директор Центра экономических исследований университета «Синергия», считает, что в этом году рынок аренды жилья переживает непростое время, ставки аренды упали еще ниже, а срок экспонирования сдаваемой недвижимости еще увеличился:

– В сентябре рост цен маловероятен, август оказался хуже июля. Увеличение деловой активности в сентябре будет нивелировано уменьшением предложений по краткосрочной аренде от жителей, которые сдают квартиры, уезжая на лето на дачи. Рост предложения дешевого арендного жилья в Подмосковье снижает цены на аренду в Москве, и этот тренд будет главным в ближайший год.

Несколько иной точки зрения придерживается Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:

– «С наступлением осени, а значит, «высокого» сезона, мы ждем увеличения спроса. С учетом того, что в настоящее время спрос и предложение наиболее экономных вариантов практически сравнялись, вполне реалистичным выглядит небольшое подорожание востребованных объектов – примерно на 7-10%». Заметьте – речь идет лишь о наиболее востребованных объектах. Владельцы всех остальных квартир, учитывая статистику последних двух лет, могут забыть об увеличении арендной ставки.

В прошлом году активный сезон на рынке аренды московских квартир был ознаменован небольшим повышением спроса и увеличением количества сделок, но не повышением цен – в сентябре стоимость осталась прежней. В целом за последние два года рост заинтересованности потенциальных квартирантов означает для наймодателей, что увеличивается вероятность избежать простоя их объектов и потери денег. Сегодня мы не можем говорить о кардинальных изменениях в доходности аренды, даже в «высокий» сезон. Удалось быстро сдать квартиру – это и есть прибыль.

Ситуация в регионах

В той или иной степени осень остается вехой на рынке недвижимости для всех регионов России. Наши эксперты оценили положение дел в нескольких крупных городах страны, включая северную столицу.

Урал и Сибирь

Лидия Ратникова, руководитель пресс-службы портала N1.RU:

– По нашим данным, основное падение цен на аренду пришлось на 2015 год. Тогда по ряду городов, например, Новосибирску, Красноярску, Перми, снижение составляло 12-18% в среднем. Летом 2015 года даже приближение делового и учебного сезона не принесло ожидаемого роста, цены замерли и не росли вплоть до декабря-января.

В августе 2016 цены немного идут вверх, начало сезона оживило рынок, но ожидать заметного скачка вряд ли придется. Повышения более чем на 5-7% не произойдет, условия на рынке диктует арендатор.

Ситуация с количеством арендных квартир отличается в крупных городах регионов. Например, в Екатеринбурге предложение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 20%, тогда роста ставок не было даже в приближении к учебному сезону. Сейчас же, в августе 2016-го, арендные ставки в городе демонстрируют рост второй месяц подряд: в июне прибавка составила 1,5% относительно мая, в июле – еще 3% к показателям июня. При этом количество просмотров объявлений, по нашим данным, выросло на 25% за месяц. Вероятно, выставленные для аренды квартиры сейчас пользуются достаточно высоким спросом, но и предложение остается высоким.

В Челябинске, Новосибирске и Красноярске предложение продолжает расти, но уже не такими темпами, как в 2015-м. Многие арендодатели снизили цены просто до минимума. Такая ситуация, например, очень ярко проявилась в Челябинске.

Тюмень

Анна Моисеева, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи»:

– В Тюмени в середине августа средняя арендная ставка на рынке аренды жилой недвижимости сложилась на уровне 19 133 руб./мес. Стоимость средней цены увеличилась по сравнению с июлем на 1,5 раза из-за сезонного повышения активности. На данный момент мы можем говорить о пике спроса на аренду, поскольку в Тюмень с августа по октябрь приезжают абитуриенты, студенты, командировочные.

В сентябре по отношению к августу существенного «скачка» цен не ожидается, однако рост арендной ставки возможен в пределах 2-3%. Наибольшим спросом неизменно пользуется центральная часть города: районы Драмтеатра, КПД, исторического центра, Дома печати, Дома обороны, а также районы восточной части – МЖК и тюменские микрорайоны. Повышен уровень спроса на 1-комнатные квартиры в ценовых диапазонах от 10 до 15 тыс. руб./мес., на 2-комнатные – от 14 до 20 тысяч рублей 3-х комнатные и многокомнатные квартиры занимают всего 12% в общем объеме сделок на рынке и сдаются по цене от 20 до 30 тысяч рублей.

Что касается небольших городов Тюменской области (Тобольска, Ишима, Ялуторовска), то рынок аренды здесь находится в стабильном состоянии, без резких перепадов в цене и предложении. Чаще всего жители области снимают 1-2-комнатные квартиры, 3-х и 4-комнатные считаются неликвидными: сдать их практически невозможно.

Санкт-Петербург

Андрей Коптелов  склонен характеризовать ситуацию на арендном рынке в Петербурге достаточно оптимистично: «В Санкт-Петербурге рынок арендного жилья чувствует себя чуть лучше московского, и это связано с переводом офисов крупных государственных монополий вместе с их сотрудниками в северную столицу».

С оптимизмом смотрят на динамику цен на аренду и в агентстве «Петербургская Недвижимость». Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды:

– Уже сегодня мы наблюдаем оживление, которое свойственно второй половине августа и сентября. На спрос влияет появление сотрудников крупных компаний, переехавших в Петербург на работу.

Ставки аренды немного подросли – в среднем к цене добавилось порядка 1000 рублей. Осенью еще возможен совсем небольшой рост – в этих же пределах. Однокомнатные квартиры в среднем сдаются за 19-20 тысяч рублей плюс КУ. За 18 тыс. руб.+КУ квартиру в популярном у арендаторов Московском районе также можно найти, но это будет «бабушкин» ремонт и мебель, и само жилье будет находиться далеко от станций метро.

Что делать арендодателям в новых условиях?

Итак, рынок аренды изменился. Как быть успешным рантье в сложившихся условиях или, как минимум, удержаться на плаву? Наши эксперты охотно поделились советами.

Самый главный из них – держать руку на пульсе рынка аренды, адекватно и без истерики реагируя на закономерное снижение арендных ставок.

Квинтэссенция рыночной мудрости прозвучала недавно в одном из комментариев на Realty.dmir.ru – специалист по недвижимости Лариса Гусева пишет: «Своим клиентам всегда объясняю так: сдаёте чуть ниже рыночной цены – вы выбираете нанимателей. Сдаете по рыночной цене – выбирают вас. Сдаете выше рынка – будете брать тех, кого никто не берет».

Лидия Ратникова уверена, что демпинговать хозяевам недвижимого имущества нужно лишь до определенной черты, за которой начинаются уже малонадежные квартиранты. Ее совет арендодателям в непростые сегодняшние времена звучит так: «Следует обязательно заключать договор с квартирантами, даже если это ваши знакомые. Прописывать все условия, прилагать фотографии обстановки и техники в квартире, оговаривать все правила и выплаты в случае порчи имущества».

Подводя итоги нашему обсуждению, следует констатировать факт: даже владельцы самых популярных для аренды в Москве и Санкт-Петербурге однокомнатных квартир в непосредственной близости от метро могут рассчитывать лишь на доход в размере 6-8% годовых от стоимости объекта. Осенний скачок цен, по мнению большинства аналитиков, будет несущественным: наплыв потенциальных арендаторов повлияет лишь на сроки экспозиции рентных квартир, причем в каждом ценовом сегменте по-разному.