Типовые жилые комплексы (ЖК) бизнес-класса сегодня мало кому интересны, покупатели стали требовательнее: скоростного лифта и консьержа в подъезде им уже недостаточно, в проекте обязательно должна быть изюминка, индивидуальность, которая выгодно отличает его от конкурентов. Что нового сегодня предлагает рынок?
|
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в зависимости от округа
| |
|
Округ
|
Руб.
|
|
ЮЗАО
|
198 475
|
|
ЮАО
|
146 071
|
|
СЗАО
|
204 784
|
|
СВАО
|
203 189
|
|
САО
|
201 749
|
|
ЗАО
|
235 791
|
|
ВАО
|
192 946
|
|
ЦАО
|
306 442
|
Источник: «Метриум Групп»
Новинки бизнес-класса
ЖК «Альбатрос»
Проект компании «ДОН-Строй» «Соколиный Форт» — наиболее яркая премьера 2013 г. Комплекс представляет собой трехсекционный жилой дом переменной этажности на 252 квартиры и 157 машино-мест. Как сообщают риэлторы, с момента начала продаж (то есть с марта) недвижимость уже подорожала примерно на 15%. Однокомнатная квартира (44,6 кв. м) в этом ЖК сейчас стоит около 10,8 млн руб., цены за 1 кв. м колеблются от 208 до 394 тыс. руб.
«Я бы отметил ликвидную площадь жилья — от 44,6 до 130,5 кв. м, то есть нет слишком больших и слишком маленьких помещений, — говорит Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства «Грейт реалити». — В проекте много однокомнатных (59) и двухкомнатных квартир (104). Из минусов «Соколиного форта» можно отметить недостаток машино-мест для проекта такого уровня».
В сегменте апартаментов заслуживает внимания Petrovsky Apart House, расположенный всего в двух минутах пешком от станции метро «Войковская». Помимо хорошей транспортной доступности этот комплекс отличается продуманной и организованной инфраструктурой, включающей в себя кафе, ресторан, химчистку, салон красоты, спа, сервис-службу, клининг, заказ продуктов и многое другое, что обеспечит владельцам жилья максимальный комфорт. Покупателям предлагают объекты площадью от 35 до 168 кв. м, а стоимость 1 кв. м колеблется от 4,8 до 7,7 тыс. долл. «Комплекс находится на стадии реконструкции, и сейчас есть возможность приобрести апартаменты по инвестиционной цене раннего этапа строительства, — отмечает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — Учитывая высокое качество недвижимости, мы предполагаем рост цен в объекте на финальной стадии как минимум на 50–60%».
Клубный дом во 2-м Хорошевском проезде представляет собой реконструированное административное здание сталинской постройки. Оно расположено недалеко от станции метро, рядом с тремя крупными магистралями. Относительную удаленность от объектов инфраструктуры частично компенсируют магазины и кафе, которые будут открыты на первом этаже дома. В непосредственной близости находится промзона «Красное время», ее в ближайшее время начнут реконструировать. С одной стороны, большая стройка отрицательно повлияет на комфортность проживания, а с другой — когда район будет обновлен, появится дополнительная социальная инфраструктура, в том числе детские сады и школы. «Основной недостаток комплекса — ограниченная придомовая территория, на которой организуют небольшой наземный паркинг с возможностью аренды машино-места за 5–6 тыс. руб./мес., — считает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Скорее всего, у жильцов возникнут проблемы со стоянкой для автомобилей. И вряд ли такое положение дел соответствует требованиям бизнес-класса».
Стоимость апартаментов в клубном доме во 2-м Хорошевском проезде начинается с 7,2 млн руб. По мнению экспертов, цена адекватная, сопоставимая со стоимостью квартир на вторичном рынке, расположенных в том же районе. При этом данный комплекс, безусловно, выигрывает из-за того, что является реконструируемым объектом (а значит, будут обновлены фасады, перекрытия, инженерные коммуникации).
Loft Park представляет собой реконструируемую тонкосуконную фабрику им. Петра Алексеева, возведенную еще в XIX в., это классический проект в стиле лофт. Территория застройки немаленькая, поэтому у девелопера есть возможность организовать комфортную внутреннюю среду. Безусловный плюс — расположение рядом с Головинскими прудами. «Однако есть у проекта и свои недостатки, например неважная транспортная доступность, — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Loft Park находится далеко от станции метро, рядом нет крупных магистралей. Кроме того, в непосредственной близости расположено локомотивное депо «Лихоборы». Цены в комплексе для жилья бизнес-класса более чем доступные. Студию площадью 24 кв. м здесь можно приобрести за 3,3 млн руб. Предложения с аналогичным бюджетом в Москве можно пересчитать по пальцам. Квартиры, которые продают в соседних с Loft Park домах, дороже как минимум в два с половиной — три раза».
В САО с апреля открыли продажи в другом интересном проекте — МФК «Водный», который по всем признакам можно отнести к бизнес-сегменту, хоть застройщик и позиционирует его как комфорткласс. Цены здесь начинаются от 4,6 млн руб., поскольку данный комплекс находится в одной минуте ходьбы от станции метро, в районе с уже сложившейся инфраструктурой.
Конкуренция обостряется
Как отмечают эксперты, позиции игроков в сегменте жилья бизнес-класса сейчас меняются. Одним из крупнейших застройщиков становится «ДОН-Строй», который в этом году вывел масштабный проект «Соколиный форт». Причем компания не планирует на этом останавливаться и намерена наращивать долю своих объектов на рынке.
Появляются и новые игроки. Например, компания ImagineEstate до сих пор специализировалась на коммерческой недвижимости, проект «Таежный» стал первым для нее на рынке столичного жилья. Другой известный застройщик коммерческой недвижимости, компания MR Group, в этом году вывел свой первый ЖК в Москве — «Фили Град». У сильных девелоперов, возводящих жилье экономкласса, появляются объекты бизнес-категории. Своеобразным пионером такого движения можно назвать ГК «Мортон» с проектом апартаментов «Штаб-квартира на Мосфильмовской».
Существенные изменения произошли и в географии предложения недвижимости бизнес-класса. Так, если годом ранее лидером по числу свободных площадей был юго-запад, то в настоящее время свою рыночную долю существенно нарастили северо-запад и запад Москвы, где на сегодняшний день покупателям представляют немало интересного.
«Например, на западе столицы внимания заслуживает новый дом (80 квартир) на Молодогвардейской, — комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — Он расположен прямо напротив парка, отличные виды из окон. Однако самое интересное в этом доме — цены. На данный момент стоимость 1 кв. м начинается от 6,2 тыс. долл., что для района большая редкость. Например, вторичные квартиры в соседнем здании 1996 г. постройки предлагают в диапазоне от 9 тыс. долл. за квадрат. Таким образом, инвестиционный потенциал проекта может достигать 30% годовых».
Не менее интересен и ЖК «Суворов Парк», который находится в одном из красивейших мест Москвы, в непосредственной близости к природно-историческому комплексу «Суворовский парк». Квартиры отличаются великолепными планировочными решениями, наличием веранд и зимних садов с панорамным остеклением. Сейчас на несколько объектов действует специальное предложение — их цена от 11,4 тыс. долл./кв. м, стоимость остальных — около 13 тыс. долл./кв. м.
Особенностью первичного рынка жилой недвижимости бизнес-класса в наши дни является то, что каждое пятое предложение — это апартаменты. Всего в реализации находится 51 ЖК и 19 комплексов апартаментов, то есть последние занимают 37% от общего объема текущего предложения новых объектов.
«Апартаменты — это, как правило, реконструированные объекты, бюджет приобретения которых составляет от 6 млн руб., — говорит М. Литинецкая. — Покупатели готовы рассматривать их в качестве жилья. Соответственно, у них появляется более широкий выбор объектов, в том числе на территории ЦАО. Таким образом, главной тенденцией рынка жилья бизнес-класса сегодня я бы назвала рост конкуренции, который приведет к тому, что будут появляться новые проекты по более низкой стартовой цене».
Сегодня апартаменты бизнес-класса ориентированы в основном на топ-менеджеров, которые приобретают себе новую недвижимость взамен старой, улучшая свои жилищные условия (тогда как совсем недавно апартаменты воспринимались исключительно как второе жилье). «Можно предположить, что из-за новой тенденции перед властями встанет вопрос о возможности упрощения перевода апартаментов в жилье и введения нормы постоянной регистрации в них», — отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.
Вместе с тем набирает обороты сегмент лофтов, безусловное преимущество которых — цена. Если бы эти площади находились в жилых домах и имели все те же характеристики, то, как уверяют эксперты, их стоимость начиналась бы от 15–17 тыс долл./кв. м, а не от 11–13 тыс. долл./кв. м, как сейчас.
Среди других наиболее ярких тенденций эксперты отмечают уменьшение средней площади квартир за счет эффективных планировочных решений. «В январе 2013 г. на рынок вышло два новых корпуса в проекте Wellton Park (Крост) на северо-западе Москвы, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. — Здесь предлагают квартиры студийного типа, площадь двухкомнатных начинается от 32 кв. м, стоимость — от 5,9 млн руб. Если до кризиса встречались даже однушки 50–60 кв. м, то сейчас в новых проектах таких предложений практически не найти».
Готовность номер один
По данным компании «Метриум Групп», строительство городского жилья бизнес-класса идет достаточно активно. К сдаче в 2013 г. заявлена практически половина всех проектов. Около трети новостроек находится на высокой стадии готовности: в 19,2% домов проводят отделочные работы, в 13,1% — монтируют верхние этажи. На начальном этапе строительства всего 10,1% объектов.
«Нужно отметить, что при реализации квартир всплеск спр
оса приходится на первый год после сдачи дома, когда будущие собственники могут осмотреть и прилегающую территорию, и сам дом, а также оценить контингент жильцов (по крайней мере их автотранспорт), — комментирует Михаил Михайлов, генеральный директор компании «МД Групп». — Для покупателей жилья бизнес-класса важны видовые характеристики, удобство планировочных решений, а также качество строительства и отделки самого дома».
Как уверяют участники рынка, спрос на жилье бизнес-класса в настоящее время активный, так как люди, приобретающие квартиры весной и в начале лета, рассчитывают на проведение ремонта в теплое время года. Со слов экспертов, в апреле 2013 г. был побит абсолютный рекорд по количеству заключенных первичных сделок в новостройках бизнес-класса — более 200.
Разброс цен в сегменте довольно значительный. По данным компании «Метриум Групп», без учета ЦАО, где средневзвешенная стоимость составила 306,4 тыс. руб./кв. м, максимальная цена в Западном округе — 235,8 тыс. руб./кв. м. Самая низкая ставка зафиксирована в ЮАО — 146,1 тыс. руб./кв. м. Средняя цена 1 кв. м в новостройках бизнес-класса составляет 207,4 тыс. руб./кв. м.
Сегодня подавляющее большинство покупателей жилья бизнес-класса — это представители среднего класса (наемные работники на высоких и средних позициях), чиновники и дети состоятельных родителей. Апартаменты востребованы в основном у представителей иностранных компаний, топ-менеджеров, бизнесменов. При этом наибольшим спросом пользуются объекты, в которых возможно одновременно проживать сотруднику и открыть офис-представительство компании.
«Квадратные метры, безусловно, востребованы, большинство россиян до сих пор живут в условиях ниже мировых стандартов, — сообщает Анна Левитова, управляющий партнер Evans. — Но платежеспособный спрос все-таки ограничен: немногие представители среднего класса могут купить квартиру в Москве без ипотеки. При сегодняшних ставках брать кредит зачастую не имеет смысла, поскольку нет гарантии, что недвижимость продолжит дорожать на 10–12% годовых в валюте. При другом раскладе покупателей недвижимости бизнес-класса было бы больше».
«В Москве практически любое жилье востребовано, и в условиях экономической стабильности это особенно заметно, — добавляет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Но наибольшим спросом все-таки пользуются объекты экономкласса. Кроме того, можно отметить общее смещение интереса покупателей в область: большинство из них просто не могут себе позволить купить недвижимость в столице. Подмосковье привлекает их большим выбором качественных объектов. Поэтому жилье комфорткласса сегодня более популярно, чем бизнес-категории».
Итак, эксперты связывают прогноз относительно недвижимости бизнес-класса с развитием сегмента комфорт, который будет перетягивать на себя спрос на рынке. Учитывая сложности с участками под застройку, новые проекты все больше удалены от центра столицы и даже от Третьего транспортного кольца. «Поэтому в ближайшие несколько лет мы будем наблюдать дефицит новостроек бизнес-класса в столице, — заключает П. Лепиш. — Бурного роста цен в этой категории недвижимости не будет. Во-первых, некоторые покупатели реализует свои планы на вторичном рынке. Во-вторых, спрос продолжит плавно смещаться в Подмосковье, где сегодня строят все больше ЖК бизнес- и комфорткласса».
В то же время, если учитывать новые форматы недвижимости, которые в последнее время заметно притесняют традиционное жилье, можно говорить о том, что доля проектов бизнес-класса в Москве вырастет значительно. Хотя бы потому, что строить в столице уже практически негде, за исключением промзон, на территории которых, как правило, возводят только апартаменты.
