«Первичка»: лоты с эскроу впервые перевесили ДДУ

«В 2020 году на первичном рынке произошел рекордный рост цен, которого не было все десятилетие. Это случилось на фоне всех событий — продолжается пандемия, не закончились сложности, связанные с эпидемиологической ситуацией, не растут доходы населения, непростая ситуация на рынке труда», — перечисляет руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.

По его словам, какую-то логику в решениях некоторых участников рынка найти достаточно сложно, остается наблюдать за отдельными интересными тенденциями и на их основании делать выводы.

Так, за последний год рекордный рост цен фактически обнулил эффект от льготной ипотеки.

Эксперт отметил еще одну интересную тенденцию: впервые количество лотов в продаже по эскроу-счетам больше, чем по старой схеме — ДДУ. «Переход на эскроу означает усиление роли банков на рынке жилья», — уверен он.

По словам Алексея Попова, в результате сократилась премия покупателю за ожидание завершения стройки. Три года назад она составляла около 30%, теперь — 10% а то и вовсе отсутствует. «В эпоху эскроу у застройщиков не так много мотивации давать большие скидки на котловане», — считает аналитик.

Одним из слагаемых взлета стоимости новостроек профессионалы рынка называют скорое завершение программы льготной ипотеки (если ее не продлят еще раз).

По мнению Дмитрия Рубина, президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, генерального директора АН «Первый центр новостроек», в конце мая — июне спрос снова взметнется вверх: люди будут пытаться запрыгнуть в последний вагон.

«Мне кажется, что застройщики будут максимально повышать цены перед 1 июля — мы увидим еще один всплеск роста цен во II квартале — в среднем процентов на 6–7–8. А что будет после 1 июля… честно говоря, мне хочется купить попкорн и посмотреть, что будет дальше», — подытожил Дмитрий Рубин.

Василий Павлов, директор по маркетингу АН «Итака» полагает, что в ближайшее время интерес к новостройкам и цены на них продолжат расти, но после отмены льготной ипотеки спрос приостановится совсем. «Застройщики попробуют цены не снижать, но если у вас есть большой отдел продаж новостроек, с июля он план не выполнит», — предупреждает эксперт.

Вторичный рынок: «Нас ждут тяжелые лето и начало осени»

I квартал 2021-го ознаменовался подъемом и на вторичном рынке. «Поменьше, чем на новостройки, но цены растут, — уточнил Алексей Попов. — Объяснений этому меньше: льготной ипотеки нет, стройматериалы не дорожают, строители не разъезжаются».

Тем не менее впервые с начала 2010-х владельцы жилья начали не предоставлять скидки, а повышать цены в процессе продажи, подчеркнул аналитик.

Руководители риелторских компаний одной из причин интереса к вторичному жилью считают высокие цены на новостройки. «Клиенты сейчас ориентируются на “вторичку”. У покупателей нормальный бюджет, но они не смогут за эти деньги купить то, что хотят, и начинают искать жилье на вторичном рынке. Этот тренд будет сохраняться еще очень долго», — предполагает Дмитрий Рубин.

Многие эксперты отметили снижение объема предложения на вторичном рынке. По мнению Алексея Попова, это происходит из-за сокращения сроков экспозиции объектов — их быстро раскупают, а количество выставляемых на продажу квартир остается прежним.

Дмитрий Рубин указывает, что оно даже снижается: «Многие люди отказались продавать свою «вторичку». Они говорят: мы подождем, пока все успокоится, потому что не знаем, за какую цену продавать. Те, кто продал во II–III квартале 2020-го года, плачут, что дешево продали — сейчас их квартиры стоят значительно дороже. Рост на 1–2–3 млн рублей за полгода — это нормальная история, и люди начинают немного паниковать».

По словам Екатерины Романенко, президента АН «Экотон», количество выставленных на продажу объектов упало примерно вдвое по сравнению с прошлым годом. «Думаю, будет определенная стагнация, пока до людей не дойдет, что надо корректировать цены. Нас ждут тяжелые лето и начало осени».

Прогноз Василия Павлова, директора по маркетингу АН «Итака», более сдержанный: «На “вторичке” приостановился рост цен, потому что они и так уже высоки, то есть до середины лета они расти не будут, но останутся стабильными».

Время арендаторов

В пандемию падение спроса и, соответственно, снижение цен произошли лишь в сегменте аренды, да и то не во всех категориях.

Отвечая на вопрос из чата конференции о том, как влияет дистанционная работа на рынок аренды, аналитик Алексей Попов назвал связанные с этим долгосрочные тренды: во всех городах, во всех странах мира снизилась привлекательность локаций в центре города, так как люди поехали на окраины или за город.

Многие сотрудники столичных компаний перебрались в регионы, получая при этом московскую или петербургскую зарплату. «Если компании массово перейдут на удаленную или частично удаленную занятость, это способно привести к серьезным изменения в структуре миграции в нашей стране», — такую точку зрения высказал эксперт.

Он также сообщил, что ставки на аренду жилья в Москве восстановились до допандемийных значений и даже начали подрастать. В то же время в Петербурге и регионах повышения стоимости не произошло.

Серьезные дисконты на аренду принесли большое оживление в сегмент элитного жилья. «Год начался прекрасно: многие арендаторы нашего сегмента понимают, что это выгодный продукт, огромное количество классных квартир сейчас свободно и по ним происходят сделки. По-моему, у нас будет рекордным март за весь период работы компании», — радуется Данила Савченко, генеральный директор АН Apple Real Estate. Он также обращает внимание, что существенно вырос спрос на загородное элитное жилье.

Сочетание технологий с психологией

Несмотря на ошеломляющие успехи по отдельным направлениям, руководители риелторских компаний пожаловались на неопределенность и нестабильность ситуации, а также внутренние проблемы, накопившиеся в отрасли. Одной из главных назвали кадровый голод и кризис рекрутинга.

«Нам сейчас очень трудно набрать людей, — сокрушается Екатерина Романенко. — Профессия, где ты ведешь себя как предприниматель, не имеешь зарплаты, не всем нравится. Сменилось поколение — оно принципиально другое. Прежнее хотело и умело работать, это было поколение «надо», которое ценило свободный график, возможность заработать больше, новые знания. А сейчас пришло поколение «хочу», у которого мотивация перевернута с ног на голову, которое хочет комфорта, которое очень внимательно относится к своим переживаниям». По ее словам, выходом может стать сочетание «технологий с психологией».

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа», президент некоммерческого партнерства «Объединение агентств недвижимости» коснулся принципов отбора и обучения риелторов, которые должны обладать предпринимательскими навыками и фундаментальными знаниями. По мнению Щегельского, набирать всех подряд на стажировку в агентство недвижимости не имеет смысла: риелтор должен иметь склонность к предпринимательству (а это редкое качество), обладать сознательной трудоспособностью, добросовестно выполнять задания менеджера, быть покладистым и не склонным к бесконечным спорам.

Эксперт также отметил необходимость фундаментального обучения и призвал сделать его платным, чтобы не девальвировать специальность.

Кирилл Кашин, проректор НОУ «Институт Недвижимости» и совладелец АН «Перспектива 24 Ульяновск», рассказал о стандартах профессии и образования, которые должны стать конкурентными преимуществами «белого» риелтора. В первую очередь это диплом государственного образца, правовой статус (договор с агентством недвижимости, оформление ИП или самозанятости), страхование ответственности и репутация, которую подтверждают отзывы клиентов и профили в соцсетях.

«Наша работа вечна, мы обречены на успех»

Ольга Власова, руководитель проекта «Недвижимость» фонда развития профессиональных квалификаций Торгово-промышленной палаты РФ, напомнила, что система регулирования риелторской деятельности уже существует: профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью» Минтруд разработал и утвердил еще в конце 2019 года.

По мнению Данилы Савченко, зачастую в риелторских компаниях не хватает контроля за работой агентов. Руководитель АН Apple Real Estate поделился опытом, что в его компании уровень сервиса отслеживают через звонки клиентам с просьбой оценить работу агента, а также с помощью тайных покупателей.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров, партнер и сооснователь Kalinka Group, привела в качестве примера разработанную в компании систему обучения брокеров: от стажера до руководителя отдела продаж и дальше — до партнера.

Совладелец АН «Панорама» Александр Котляр подчеркнул преимущества традиционного агентства недвижимости перед независимыми риелторами: «Агенты всегда смотрят на лидера. Если не на кого равняться — компания не добьется успеха».

В то же время на рынке брокерских услуг развиваются новые формы сотрудничества. Сергей Шулик, управляющий партнер компании «Макромир», рассказал о бизнесе на основе комьюнити или сообщества — объединения профессионалов с общими целями, идеями, ценностями и интересами.

Дмитрий Рубин обратил внимание на еще одну значимую тенденцию: некоторые застройщики начали воспринимать агентов не как партнеров, а как конкурентов, которые отбирают у них клиентов.

Виной тому — низкая квалификация агентов, большие комиссионные, уводящие покупателей на другие объекты, брокеры и накопленный негатив по отношению к нечестным агентствам (к сожалению, есть и такие). Из-за этого застройщики начали снижать комиссионные выплаты, а нередко и вовсе отказываться от услуг агентств. В результате многие активные, опытные риелторы уходят на «вторичку» — стремительно растет конкуренция.

Но даже в таких непростых и подчас непредсказуемо меняющихся условиях риелторы смотрят в будущее с оптимизмом. «Мы нужны клиентам: не все идут на агрегаторы, не все хотят совершать сделку самостоятельно, звонков в агентство достаточно много», — поделилась наблюдениями Екатерина Романенко.

Но наиболее категорично высказался Александр Котляр: «Мы будем нужны постоянно, наша работа вечна. Мы обречены на успех!»