Окраины столицы ждет новый строительный бум. Эксперты считают, что это усилит конкуренцию между застройщиками, ухудшит ситуацию с транспортом и увеличит количество доступного жилья на московском рынке недвижимости.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
На расстоянии 6 километров от МКАД в течение четырех лет могут построить более 3 млн кв. м жилой недвижимости. Самые большие объемы планируется ввести в районе Новокосино — 650 тыс. кв. м (микрорайон «Мегаполис»), в Балашихинском районе — около 565 тыс. кв. м и около 500 тыс. кв. м в Одинцовском районе.
Москву окружат новостройки, если экономика не подкачает
Существует ли вероятность, что прогноз сбудется? Скорее всего, новые районы будут построены, известно, что в столице каждый год вводятся в строй подобные объемы. Однако скорректировать ситуацию может состояние экономики, так считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
— Прогноз выглядит вполне правдоподобным. К примеру, в прошлом году в Москве было сдано в эксплуатацию 3,8 млн кв. м жилья. Если такой объем возводится в столице в течение одного года, то вполне возможно, что столько же жилья будет построено за четыре года в самом застраиваемом поясе вокруг МКАД (10 км). Однако нужно понимать, что речь идет о достаточно крупных проектах (по 500 тыс. кв. м), которые, как правило, реализуются от пяти до десяти лет. Не исключено, что развитие экономической ситуации может внести коррективы в их реализацию.
Все проекты будут плюсом для развития города, и конкурировать они будут, скорее всего, с московскими новостройками, считает и.о. руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Дмитрий Дунаевский:
— Это действительно масштабные проекты, которые предполагают комплексное развитие территорий. В их числе — микрорайон «Мегаполис», который представляет собой столичный, а не подмосковный проект. В перспективе в области запланирован выход большого количества строек, так как территория поблизости от МКАД перспективна с точки зрения продаж и привлечения спроса со стороны покупателей. Все эти начинания способны выдержать конкуренцию со стороны и доступных проектов, которые появляются на территории столицы, что можно объяснить хорошим расположением и приемлемой транспортной доступностью. Однако нужно заметить, что новые объемы жилья продолжат выходить и в Москве, поэтому конкуренция все же будет достаточно ощутимой. Таким образом, важно создавать проекты с качественной средой для жизни, отвечающие текущим запросам рынка.
Массовая застройка усилит конкуренцию между застройщиками
Повлияют ли все эти проекты на рынок новостроек московского региона: упадут или вырастут цены? Мария Литинецкая придерживается мнения, что увеличение строительных проектов у МКАД усилит конкуренцию. Однако предполагаемая борьба между девелоперами не вызовет массового снижения цен, для этого есть сдерживающие факторы; покупателям, видимо, остается ждать различных бонусов и рекламных акций:
— Безусловно, появление столь большого объема предложения существенно обострит конкуренцию девелоперов в ближнем Подмосковье. Однако динамика цен на жилье в ближнем поясе от МКАД обусловлена также и ценовой ситуацией в Москве в пределах кольцевой автодороги. Если тенденция к восстановлению цен, которая наметилась летом 2016 года в массовом сегменте (+3,5% за июнь-июль), получит продолжение, то часть покупателей снова будет вынуждена переориентироваться на рынок ближнего Подмосковья в связи с ростом бюджета покупки.
В то же время отмечу, что снижения цен все же ожидать не стоит в связи с беспрецедентно низкими ставками по ипотеке и ростом себестоимости строительства, — продолжает эксперт. — Ценовая конкуренция в массовом сегменте себя исчерпала, и теперь девелоперы будут переходить к более жесткой ценовой политике.
Некоторые московские районы обладают инфраструктурными и транспортными преимуществами над другими, что также определяет стоимость жилья. Дмитрий Дунаевский напоминает о прочих факторах, влияющих на ценообразование:
— Увеличение объема предложения, согласно законам рынка, сдерживает рост цен, однако нужно понимать, что на ценообразование в той или иной новостройке влияет целый ряд параметров. Следует учитывать насыщенность рынка в той локации, где идет строительство проекта, а также просчитывать потенциальный спрос и возможности реализуемого комплекса. Например, без сомнения, покупателям будет интересен проект в столичном районе «Новокосино» благодаря удачному месторасположению, удобной транспортной доступности и запланированной проектом развитой инфраструктуре. Однако есть локации, перенасыщенные предложением, где большой объем квадратных метров будет оказывать свое влияние на стоимость квартир. Таким образом, можно говорить о ценовой неоднородности в зависимости от локации, в которой идет строительство.
На МКАД появятся новые проблемы с трафиком
Эксперты полагают, что транспортная доступность районов при серьезном увеличении численности населения серьезно ухудшит транспортную ситуацию на окраинах Москвы. А для решения этого вопроса придется сделать довольно много. Мария Литинецкая:
— На мой взгляд, самая большая угроза c точки зрения развития прилегающих к МКАД районов и городов-спутников — это пропускная способность важнейших транспортных развязок и магистралей. Если заявленные проекты общей площадью 3,3 млн кв. м будут реализованы, то население этих территорий увеличится примерно на 130-150 тыс. человек, что сопоставимо с населением такого города, как Красногорск. Не стоит списывать со счетов рост численности жителей более отдаленных контуров Московской области. В итоге это может привести к серьезным проблемам с трафиком на МКАД, которые наблюдаются уже сейчас, а реконструкция ключевых федеральных трасс далеко не всегда снижает перегруженность. Остается рассчитывать на то, что заселение покупателей будет идти постепенно, без опережения создания и реконструкции инфраструктуры.
Дмитрий Дунаевский не склонен видеть больших проблем из-за возведения новых районов. Случаи с транспортным и инфраструктурным коллапсом уже случались, и властям области удавалось решить возникшую проблему:
— Если нагрузка на район очень велика, то застройщик обязан обеспечить владельцев квартир инфраструктурными объектами. Напомним, что мораторий в Балашихе был введен именно из-за того, что темпы строительства социальных объектов отставали от темпов по созданию жилья.
Доступное жилье будет основным
Девелоперы, скорее всего, останутся верными себе, и будут застраивать новые локации жильем классов «комфорт» и «эконом». Мария Литинецкая полагает, что никаких глобальных изменений ожидать не стоит:
— Полагаю, что никакого принципиального изменения трендов, которые сейчас определяют характер застройки в ближнем Подмосковье, мы не увидим. По-прежнему девелоперы будут делать ставку на строительство жилья массового сегмента, преимущественно комфорт-класса, как наиболее востребованного рынком в период рецессии. Также сохранится доминирование многоэтажных жилых комплексов с большой площадью застройки. То есть «революции» малоэтажек ждать не приходится.
Массовый покупатель избирателен и рационален, считает Дмитрий Дунаевский:
— Все это отвечает запросам современного покупателя, ставшего более избирательным, и выбирающего недорогие новостройки, но при этом располагающие всей необходимой инфраструктурой.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
