Несмотря на кризис, число россиян, желающих отдохнуть на Черноморском побережье, растет ежегодно на 7–10%. Примерно на столько же падает число гостей Сочи, который сегодня превратился в грандиозную стройку. Сократился спрос в будущей олимпийской столице и на приобретение жилой и курортной недвижимости. Потенциальные покупатели теперь предпочитают рассматривать предложения в других курортных местах Черноморья, в частности в Анапе или Геленджике.
Поистине курортное
Выбирая отечественную курортную недвижимость, наши граждане основное внимание обращают на линию Черноморского побережья длиной в 400 км. Российскую Балтику можно рассматривать разве что как локальное курортное место, где отдыхают и покупают жилье в качестве второго дома в основном питерцы и калининградцы. Да и купальный сезон здесь длится не более полутора-двух месяцев. Между тем в прибрежной полосе от Адлера до Анапы качественные предложения имеются не везде и не всегда. Ведь и по сей день до многих уютных приморских городков у девелоперов все еще не дошли руки.
Настоящую же рекреационную структуру имеет только Сочи с его городками-спутниками: Туапсе, Геленджик, Анапа да пригороды Новороссийска. За Анапой до восточной границы Краснодарского края почти 70 км черноморской территории до сих пор не освоено, и придут ли на нее застройщики курортной недвижимость, можно лишь гадать. Не жилой, а именно курортной, потому как между этими понятиями существует немало различий.
Во-первых, поистине курортное жилье должно иметь выгодное месторасположение. Вилла, коттедж, дом с апартаментами не имеют права находиться на обочинах автомобильных и железных дорог, а также в глубине города, на большом удалении от берега. Только рядом с морем.
Во-вторых, обладатели курортной недвижимости должны иметь беспрепятственный доступ на собственный облагороженный пляж с платным входом для всех остальных.
В-третьих, курортному жилью не обойтись без расширенной инфраструктуры для отдыха — бассейнов, теннисных кортов, прогулочных зон, спортивных и детских площадок, баров, ресторанов, бутиков и магазинчиков.
В-четвертых, обособленность и круглосуточная охрана — не менее важные признаки курортной недвижимости. Люди приезжают на море отдохнуть и расслабиться, забыть на время обо всех проблемах. А потому должны быть уверены не только в своей безопасности, но и в тех людях, которые поселились по соседству.
«Александрийский маяк»
Наконец, курортные жилые объекты не могут обойтись без услуг управляющей компании. Особенность дорогого и качественного жилья заключается именно в том, что оно никогда не простаивает, а его собственники, большую часть года проживающие в других городах страны, должны быть уверены, что в их отсутствие посредством разумного управления квадратные метры будут приносить какую-то прибыль. По большому счету любая курортная недвижимость — это выгодные инвестиции, ведь, покупая черноморский дом или апартаменты, люди задумываются не только о том, как сократить расходы на коммуналку и эксплуатацию, но и о прибыльности жилья.
В итоге новые проекты на Черноморском побережье России можно пересчитать по пальцам. «Обычные дома, как индивидуальные, так и многоквартирные, не имеющие ни важных элементов инженерной инфраструктуры, ни бассейнов, ни управляющей компании, назвать курортной недвижимостью язык не поворачивается. В лучшем случае они попадают под категорию обыкновенного городского жилья, — констатирует Владимир Трибрат, управляющий партнер компании Penny Lane South. — Тем не менее под слоганом «Купи жилье у моря» на юге продается любая недвижимость, которую выдают за курортную. И частные дома, которые меньше чем за 200 тыс. долл. не купишь, и квартиры в хрущевках, цены на которые от 2,5 тыс. долл. за квадрат, и жилье в домах-новостройках — от 3,5 тыс. долл.
Стоимость же «законной» курортной недвижимости, например как в элитном комплексе «Сады морей», что в Геленджике, начинается от 4,5 тыс. долл. за 1 кв. м. Это выше, чем на подобное жилье в других городах Черноморского побережья, но на 20–30% ниже, чем в Сочи. Вот почему все больше российских покупателей в последнее время делают ставку именно на тихий и спокойный Геленджик». Скорее всего, они останутся в выигрыше.
От Адлера до Анапы
Фото: А. Макарова
Спрос на курортную южную недвижимость наблюдался даже в прошлом году — в период острого кризиса. А все дело в том, что качественного жилья в этом сегменте, которое бы соответствовало всем перечисленным параметрам, на российской части Черноморского побережья катастрофически не хватает. Например, на самом крупном курорте Сочи сегодня более 120 новостроек, где ведутся продажи квартир и апартаментов. Из них только 15–20 объектов можно считать достойной курортной недвижимостью. Самые заметные из них — ЖК «Королевский парк», «Миллениум тауэрс» и «Новая Александрия». Цены здесь варьируются от 6 до 10 тыс. долл. за 1 кв. м. Все остальные сочинские проекты — обычное городское жилье, на которое в данный момент спрос минимальный. Убытки несут и частные инвесторы, которые пару-тройку лет назад успели вложить немалые средства в сочинскую недвижимость. Теперь же не могут перепродать ее даже за те деньги, которые были вложены в строительство на уровне котлована.
Эксперты отмечают, что потребуется еще три-четыре года, прежде чем все сочинские квартиры в новостройках будут проданы. Сегодня же редкий почитатель Черноморья решится на покупку квадратных метров в условиях грандиозного строительства, которое в Сочи еще будет продолжаться как минимум четыре года. Так что, по всей вероятности, будущая Олимпиада сыграла с городом злую шутку. Да и после завершения строительства и окончания зимних игр, полагают некоторые потенциальные покупатели, Сочи и его пригороды едва ли станут пригодными для тихого и спокойного отдыха. Ведь как в самом городе, так и в его окрестностях останутся десятки спортивных баз и сооружений, которые намереваются активно эксплуатировать. Будет ли возможность посещать эти объекты у рядовых отдыхающих в удобное для них время — вопрос пока открытый.
«Сады морей»
Что же касается других городов с курортной инфраструктурой, то у каждого из них есть своя специфика. Туапсе и его пригороды только-только начинают развиваться, и говорить о какой-то значительной застройке этого городка настоящим курортным жильем пока не приходится. То же самое Анапа, которая еще в советские времена считалась местом отдыха в основном для юных курортников. Не зря уже десятки лет над городом витает призыв «Спасибо маме и папе, что я в Анапе». Детскими здравницами и учреждениями для лечения и отдыха занято 80% здешнего побережья. Так что размещать что-то новое для взрослых на первой линии у моря практически негде. Неслучайно город пока ограничился строительством только комплекса апартаментов «Золотая бухта», где цена за 1 кв. м с отделкой начинается от 7 тыс. долл. Между тем в течение последних четырех лет Анапа застраивается в основном жильем экономкласса, которое покупают как местные жители, так и представители северных регионов страны.
Что касается Новороссийска, то это прежде всего город-порт. Пирсы, причалы, складские и разгрузочные терминалы расположены по всему берегу. И этим все сказано. Даже согласные на любое южное жилье северяне, не говоря уже о москвичах и питерцах, практически не рассматривают предложения о покупке домов и квартир в черте Новороссийска.
Геленджик — право на приоритет
«Сады морей»
У Геленджика издавна был отличимый от анапского слоган: «Спасибо теще и жене, что я в Геленджике». И в самом деле, здесь и сегодня предпочитают отдыхать молодые люди, любители водных видов спорта, ночных прогулок по бесконечной набережной, которая с каждым годом удлиняется на 1–1,5 км. Именно Геленджик и собрал больше всего дивидендов от предстоящей Олимпиады. Потенциальные покупатели, ранее рассматривающие сочинское побережье для приобретения второго дома, вдруг резко перевели взоры на Геленджик. Хотя говорить, что здесь началось масштабное строительство, пока рано. Из новостроек наберется полтора-два десятка адресов, да и объемы прироста жилых площадей особо не впечатляют — около 50 тыс. кв. м в год. Правда, тому есть основание: власти считают, что город прежде всего необходимо обеспечить всеми инженерными коммуникациями, и в первую очередь небольшими тепловыми электростанциями. «Мы придаем большое значение развитию инженерной инфраструктуры, — отметил Виктор Хрестин, глава муниципального образования города-курорта Геленджик. — В прошлом году только в развитие электрических сетей было вложено порядка 60 млн руб. Построено дополнительно десять подстанций. В наших планах — вводить ежегодно порядка десяти подобных объектов с увеличением их мощностей». Инвестором здесь выступает Внешэкономбанк.
Тем не менее уже этим летом невдалеке от Геленджика примет первые самолеты новый аэропорт, от которого до города рукой подать. Это весьма существенная деталь для будущих собственников курортной недвижимости. Да и первый на Черноморском побережье пятизвездочный отель Hilton, девелопером которого выступила компания «Отель Девелопмент», откроется не в Сочи, а именно в Геленджике.
В этом году сдан и комплекс элитных апартаментов «Сады морей», который расположился на 5 га на первой линии у моря. Застройщик все тот же — «Отель Девелопмент». ЖК состоит из семи отдельно стоящих корпусов по шесть — восемь этажей в каждом. Всего в комплексе — 262 апартамента различной площади и планировки. Каждый номер имеет собственный балкон, лоджию или террасу. На верхних этажах всех корпусов расположены пентхаусы с большими открытыми верандами.
«Прежде чем заходить сюда с инвестициями, мы все просчитали и пришли к выводу, что на Черноморском побережье именно Геленджик стал сегодня наиболее инвестиционно привлекательным курортом, — рассказал Аббас Алиев, председатель совета директоров компании «Отель Девелопмент». — Себестоимость строительства «Садов морей» составила порядка 2 тыс. долл. за 1 кв. м, не включая затраты на мини-ТЭС и землю. Если к этой цифре прибавить стоимость земли, подключение к коммуникациям, различные обременения и размер заемного финансирования, то инвестиционная стоимость одного квадрата продаваемой площади может превысить 3,5 тыс. долл. Тем не менее мы планируем, что к 2013 г. все наши затраты будут возвращены».
«Мне кажется, — добавил Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, — что в любом случае количество квартир в комплексе «Сады морей» ничтожно по сравнению с числом россиян, которые хотят отдыхать дома, в России. Данный комплекс весь этот спрос не закроет». Так что планы застройщика просто обречены на успех.
Специалисты считают, что именно небольшой Геленджик с населением в 90 тыс. человек уже в ближайшие два-три года станет одним из самых динамично развивающихся рынков курортной недвижимости на Черноморском побережье.
